Resulta indudable que el régimen de copropiedad inmobiliaria implica grandes beneficios, por lo general en lo relativo al menor costo que implica la adquisición y mantención de las áreas y bienes comunes. La existencia de este régimen ha permitido desarrollar enormes y diversos proyectos inmobiliarios a lo largo del país, ya sean edificios habitacionales, condominios de viviendas, oficinas y centros comerciales, entre otros.

Por otra parte, el régimen de copropiedad inmobiliaria trae consigo las complejidades propias de la vida en comunidad; esto en ciertos casos podría implicar compartir con gente cuyos hábitos de vida no sean los más adecuados y causen más de una molestia, ¿y de qué sirven las multas? Además, este régimen trae consigo la pérdida de cierta libertad, ya que en lo relativo a muchos temas, la vida en comunidad debe regirse conforme a lo que determine una mayoría en el condominio -Reglamento de Copropiedad- y si formamos parte de la minoría, igual deberemos acatar las reglas, aunque no nos guste. Esto se contrapone a la libertad casi absoluta que nos otorga el dominio exclusivo, en dónde el límite se encuentra demarcado por el ordenamiento jurídico, mas no por la decisión de nuestros vecinos.

Pues bien, ¿qué es esto de la copropiedad inmobiliaria? En términos simples, es un régimen especial de copropiedad en donde se reúnen la tradicional propiedad privada y exclusiva, con la propiedad común o compartida. En tal sentido, una persona tiene un dominio exclusivo sobre ciertos bienes, y la vez, es dueña de una parte alícuota de otros, en conjunto con otros codueños o copropietarios.

En un régimen de copropiedad inmobiliaria existen las unidades, que se someten al dominio particular, exclusivo y perpetuo de su dueño, quien puede usar, gozar o disponer libremente de ellas, prerrogativas que desde siempre ha tenido un dueño. Estas unidades podrían ser, por ejemplo, casas, departamentos, oficinas, bodegas o estacionamientos.

Por otra parte, existen los bienes de dominio común, en donde hay más de un propietario; por tanto, hay más de una persona que tiene un derecho de dominio sobre una parte alícuota de los mismos. Estos bienes comunes podrían ser, por ejemplo, patios, cimientos, murallas exteriores, pasillos, escaleras, ascensores, piscinas y terrenos, entre otros. En relación a este tipo de bienes, como todos los copropietarios son dueños, todos gozan de las facultades tradicionales que el derecho de dominio otorga; esto es en principio.

En efecto, para mantener el orden y las buenas relaciones entre los copropietarios, la ley se ha encargado de regular las facultades de uso, goce y disposición de los bienes comunes. Esto es de una importancia sideral para el éxito del régimen, ya que en caso contrario se aplicarían las normas generales sobre comunidad y, en este lóbrego escenario, cualquier copropietario podría oponerse a los actos administrativos de otro, generando un caos total. Es por esta razón que la ley ha creado órganos de decisión y administración al interior de la comunidad.

En nuestro país el régimen de copropiedad inmobiliaria está regulado por la Ley Nº 19.537, publicada en el Diario Oficial el 16 de diciembre de 1997. Por su parte, el Decreto Supremo Nº 46 de 1998 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, establece el Reglamento de la Ley Nº 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, que regula aspectos particulares sobre la materia.

El artículo 1º de la ley estable el objeto de ésta en los siguientes términos: “La presente ley regula un régimen especial de propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se pueda constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos ellos”.

La ley exige que para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria cada condominio cuente con un reglamento de copropiedad particular, que debe regular diversos aspectos del condominio. En relación a este punto, el artículo 29 de la ley dispone que “El primer reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio, teniendo en consideración las características propias del condominio”.